Объединение/раздел объектов

Зачастую выгодно разделить помещение, получить отдельные кадастровые номера и использовать каждое по целевому назначению.

Помещение - это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (Федеральный закон № 384-ФЗ).

Разделение помещения - создание нескольких объектов недвижимости из одного. При разделе общее помещение, из которого созданы новые объекты недвижимости, прекращает свое существование в Едином государственном кадастре недвижимости (ЕГРН), а новые помещения проходят постановку на кадастровый учет в Росреестре. Так происходит раскадастрирование недвижимости -присвоение объектам двух или более кадастровых номеров вместо одного.

Постановка вновь образованного помещения на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости возможна, если оно изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении (Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года, статья 26, пункт 34).

Изолированность характеризуется отграничением помещения от остального объема здания за счет строительных конструкций, наличием отдельного входа и не использоваться для доступа в другие комнаты.

Обособленность подразумевает отграничение помещения от остального объема здания/сооружения строительными конструкциями и наличие одного выхода к местам общего пользования или непосредственно на улицу.

Под строительными конструкциями понимаются части здания и сооружения, выполняющие несущие, ограждающие и эстетические функции. Таким образом, изолированное и (или) обособленное помещение может быть отграничено от общего объема здания перекрытиями (пол или потолок) и стенами различного функционального назначения (капитальные стены или перегородки, зафиксированные в технической документации).

Разделение помещений

Разделение помещений попадает под категорию Перепланировок.

Если Вам необходимо разделить нежилое здание или большое помещение в нежилом здании на два или несколько помещений, понадобится

 ✔️ проект переустройства и перепланировки помещения

 ✔️ техническое заключение о состоянии несущих конструкций помещения

 ✔️ сделать ремонт в соответствии с проектом перепланировки

✔️ после проект с техническим заключением подаётся в БТИ, чтобы техник бюро проверил соответствует ли ремонт тому, что заявлено в документации и изготовил новый поэтажный план БТИ

✔️ после чего кадастровый инженер изготовит техническую документацию для регистрации вновь образованных помещений в Едином Государственном Реестре Недвижимости (ЕГРН).

Если Вам необходимо разделить нежилое/жилое помещение в многоквартирном жилом доме понадобится:

✔️ Проект переустройства и/или перепланировки помещения в многоквартирном доме

✔️ Техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания

✔️ Заключение Центра гигиены и эпидемиологии (обязательный пункт для нежилых помещений в многоквартирном доме)

✔️ Согласование с Государственной Жилищной Инспекцией города Москвы (Мосжилинспекция)

✔️ Получение технического паспорта МосГорБТИ на каждый вновь образованный объект

✔️ Технические планы для регистрации вновь образованных помещений в ЕГРН.

Пример разделения нежилого помещения площадью 154,5 кв.м. на 10 помещений с присвоением каждому кадастрового номера

Объединение помещений

Имеют место быть ситуации, когда, наоборот, необходимо объединить небольшие по площади объекты в один большой. В таком случае они будут сняты с кадастрового учета и утратят свои права собственности, а взамен Росреестром будет образован новый объект со своим новым кадастровым номером и зарегистрированным правом собственности.

Объединение помещений попадает под категорию Перепланировок и имеет порядок согласования идентичный Разделению помещений.

Пример объединения 4 нежилых помещений

с присвоением нового кадастрового номера на вновь образованный объект

Стоит запомнить!

Для любого вновь образованного помещения должны соблюдаться следующие условия:

✔️ общая площадь образуемых объектов должна быть равна площади исходных

✔️ контур образуемых помещений должен совпадать с контуром исходных

✔️ новое помещение должно быть изолировано и обособлено

Наши эксперты готовы проконсультировать по вопросу как можно правильно и законно оформить подобную перепланировку, и взять процесс согласования Разделения/объединения объектов недвижимости под свой контроль!